إعادة التمويل مقابل البقاء: هل يجب إعادة تمويل رهنك العقاري؟

1 إعادة التمويل

استبدال رهنك الحالي بقرض جديد بسعر فائدة أقل أو مدة مختلفة أو كليهما. يمكن أيضاً التحويل من可变 إلى ثابت.

الإيجابيات

• +دفعة شهرية أقل: سعر فائدة أقل يقلل دفعتك الشهرية، مما يحرر نقداً لأهداف أخرى.
• +توفير الفوائد: حتى انخفاض 1% يوفر عشرات الآلاف على مدى 30 سنة. استخدم حاسبة القرض العقاري للمقارنة.
• +مدة قرض أقصر: إعادة التمويل من 30 إلى 15 سنة يبني ثروة عقارية أسرع ويوفر كثيراً على الفوائد.
• +خيار السحب النقدي: إعادة التمويل النقدي يتيح لك استخدام حقوق ملكية المنزل للتجديدات أو توحيد الديون.
• +التحويل من متغير إلى ثابت: تحويل الرهن可变 إلى سعر ثابت لاستقرار الدفعات، خاصة عند ارتفاع الأسعار.
• +إزالة PMI: إذا ارتفعت قيمة منزلك، إعادة التمويل بنسبة 80% أو أقل يلغي تأمين الرهن العقاري الخاص.
• +توحيد الديون: دمج ديون ذات فائدة أعلى في رهنك العقاري بسعر أقل.

السلبيات

• −تكاليف الإغلاق: إعادة التمويل تكلف عادة 2% إلى 5% من مبلغ القرض كرسوم. على قرض 300,000 دولار، هذا 6,000 إلى 15,000 دولار.
• −وقت نقطة التعادل: قد يستغرق 2-5 سنوات لتعويض تكاليف الإغلاق. إذا بعت مبكراً، تخسر المال.
• −مدة قرض أطول: إعادة التمويل بقرض 30 سنة جديد يعيد ضبط الساعة. تبدأ من جديد السنوات المبكرة كثيفة الفوائد.
• −فحص ائتماني: إعادة التمويل تتطلب فحصاً ائتمانياً صارماً. درجة ائتمان أقل تعني سعراً أعلى.
• −تقييم جديد: المقرضون يطلبون تقييماً جديداً. إذا انخفضت قيمة منزلك، قد لا تكون مؤهلاً.
• −إجمالي فوائد أعلى: إضافة سنوات إلى مدة قرضك قد تزيد إجمالي الفوائد المدفوعة حتى بسعر أقل.
• −غرامات السداد المبكر: بعض القروض لديها غرامات للسداد المبكر أو إعادة التمويل خلال فترة معينة.

2 البقاء

الاحتفاظ برهنك الحالي ومواصلة الدفع كما هو متفق عليه. قم بدفعات إضافية لأصل القرض بدلاً من إعادة التمويل.

الإيجابيات

• +بدون تكاليف إغلاق: البقاء لا يكلف شيئاً. تتجنب رسوم 2-5% التي تتطلبها إعادة التمويل.
• +بدون مخاطر نقطة التعادل: إذا بعت قريباً، لا داعي للقلق بشأن تعويض تكاليف إعادة التمويل.
• +الاحتفاظ بسعر منخفض: إذا كان سعرك الحالي تنافسياً بالفعل، لا فائدة من إعادة التمويل.
• +بناء ثروة أسرع: مع تقدمك في جدول الاستهلاك، يذهب المزيد من كل دفعة لأصل القرض.
• +بدون تأثير ائتماني: تجنب فحوصات الائتمان الصارمة والتحقق من الدخل.
• +دفعات إضافية: بدلاً من إعادة التمويل، قم بدفعات إضافية لأصل القرض. هذا يحقق توفيراً في الفوائد بدون تكاليف إغلاق.
• +مرونة: أنت غير مقيد بقرض جديد. يمكنك البيع أو الانتقال أو سداد الرهن في أي وقت.

السلبيات

• −دفعة شهرية أعلى: بدون إعادة تمويل، تحتفظ بدفعتك الأعلى حالياً. لا فرصة لخفض التكاليف الشهرية.
• −فرص توفير ضائعة: إذا انخفضت الأسعار بشكل كبير، فأنت تترك آلاف الدولارات من توفير الفوائد المحتمل.
• −نمو ثروة أبطأ: الاحتفاظ بسعر أعلى يعني المزيد من الأموال تذهب للفوائد كل شهر.
• −بدون وصول نقدي: إذا احتجت نقداً لنفقات كبيرة، البقاء يعني دفع أسعار أعلى (قرض شخصي).
• −تعديلات السعر المتغير: إذا كان لديك رهن متغير وارتفعت الأسعار، ستزيد دفعتك.
• −PMI لا يزال سارياً: إذا كنت تدفع PMI ولا تستطيع الوصول لـ 20% حقوق ملكية، البقاء يبقي هذه التكلفة الإضافية.
• −تآكل التضخم: في فترات التضخم المرتفع، الرهن الثابت منخفض السعر يصبح أرخص. لكن إذا لم يكن سعرك منخفضاً، تفوت هذه الميزة.

لديك رهن 30 سنة بسعر 6.5% على قرض 350,000 دولار. الأسعار الحالية انخفضت إلى 5.0%. تخطط للبقاء 7+ سنوات.

تخطط للانتقال خلال سنتين. سعرك الحالي 5.5% والأسعار الجديدة 4.75%. تكاليف الإغلاق 8,000 دولار.

لديك 50,000 دولار ديون بطاقة ائتمان بفائدة عالية و100,000 دولار حقوق ملكية في منزلك. تخطط للبقاء 10+ سنوات.